דין ודברים בין המוכר הקונים והמתווך

א. פירוט העובדות.

ב. רשאי המשלח להפסיק שליחותו של שלוחו, ומאותו רגע אינו שלוחו יותר, ואפילו הרשהו ע"פ הרשאה ובעדים.

ג. המוכר יכול לחזור ולבטל את השליחות על חלק שלא נעשה, ולא קיבל עדיין מיד הקונים – השליח צריך הרשאה שע"פ בא לגבות, או עדים.

ד. גם אם יש הרשאה ביד השליח עדיין, יכול המשלחו לבטלו ומרגע שידע הקונה שביטלו לשליח הוא בטל, ואסור לתת בידו כספו או דברים של המשלח.

ה. גם אם יש ביד השליח משכון על התחייבות המשלח, המשלח יכול לבטל שליחותו, ואסור לגבות חובות המשלח גם לצורך חובותיו מהמשלח, או למכור המשכון.

ו. שליח בשכר אי דינו כפועל או כקבלן, לענין חזרה ובעשו קנין על השליחות.

ז. מסקנת הדברים.

ח. הפסקת השליחות ע"י המשלח לא פוטרת ההתחייבות שהשליח לקח על עצמו ע"פ החוזה כלפי הקונים.

ט. ע"פ ההסכם תובעים את הערב, ואם אין לו חוזרים על המוכר.

פירוט העובדות:

בתאריך 20.1.82 נחתם הסכם בין בעל המגרש מר ט. לבין קבלן משנה מר א. שלפיו מר א. יבנה על המגרש 24 דירות לפי הפירוט שסיכמו בניהם, וע"מ להבטיח את שכרו של קבלן המשנה מר א., סוכם כי השיטה הטובה ביותר לשלם את שכרו של קבלן המשנה לפי סעיף 6 א'. היא תהיה ממכירת 14 דירות מתוך ה-24 דירות שיבנו, ובאופן זה יוצמד שכרו של הקבלן למחירי השוק כפי שיהיו מעת לעת.

בסעיף ב' שם נאמר, הצדדים יחדו את 14/24 חלקים מן הבנין שתמורת מכירתן ע"י המזמין תהווה את שכר הקבלן המשנה, וסימנו את הדירות בקו אדום על גבי התשריט המצורף להסכם זה כנספח ב'. ועוד בסעיף ג'. נאמר שקבלן המשנה יהיה זכאי להפנות אל המזמין רוכשי דירות ל-14/24 החלקים האמורים לעיל, ועל כל פנים מתחייב המזמין (בעל המגרש) שלא למכור 14/24 החלקים הנ"ל אלא בהסכמת קבלן המשנה, וזאת במגמה להבטיח לקבלן המשנה תמורה הוגנת ונאותה לעבודתו.

בסעיף 7 א' נאמר להבטחת תשלום התמורה יפתחו הצדדים חשבון בנק מיוחד ע"ש המזמין (בעל המגרש), ולחשבון זה יופקדו הכספים המתקבלים ממכירת 14/24 החלקים במבנה, לאחר שהמזמין יתן חשובנית מס כחוק לרוכשי אותם חלקים במבנה וכו'…

בס"ק ב' נאמר שעם קבלת כספים מרוכשי הדירות הנ"ל והפקדתם ישלם המזמין לקבלן המשנה כספים אלה כחלק מהתמורה הקבועה בהסכם, וזאת כנגד חשבונית מס כחוק וכו'…

עוד בהסכם זה נאמרו סעיפים רבים שכל צד מחוייב לעשות ולקיים. בסעיף 8 ג' נאמר כבטחון להקמת המבנה על ידי קבלן המשנה ולקיום התחייבויותיו, יחתום כערב מר מ. ל. ובחתימתו מתחייב למלא כל התחייבויות קבלן המשנה, אם ובמידה וקבלן המשנה יפר התחיבויותיו לפי הסכם זה.

בסעיף 10 נאמר "מותנה ומוסכם כי אין בחתימת הצדדים על הסכם זה משום הענקת זכויות כל שהן במגרש לקבלן המשנה, וכל זכות קבלן המשנה הוא רק לבצע העבודות של הקמת המבנה במגרש מטעם המזמין (בעל המגרש).

בסעיף 12 פירטו הצדדים באיזה מקרים תחשב הפרה יסודית של ההסכם:

א. או קבלן המשנה והערב יפשטו את הרגל, או ימונה להם כונס נכסים.

ב. אם קבלן המשנה והערב יסתלקו בביצוע ההסכם או יפסיקו לבצע העבודה לתקופה של 40 יום ברציפות, או באופן שימנע השלמת המבנה במועד.

ג. במקרה פטירת ח"ו של קבלן המשנה והערב.

לאחר חתימת החוזה והסכם הנ"ל בין בעל המגרש לבין קבלן המשנה, המוכר מר ט. התחיל למכור הדירות.

בחוזה הראשון כנראה עם מר פ. א. מיום 4 לפרואר 82 בין הקונה למוכר מר ט. מ. נאמר כדלהלן:

בסעיף 1 תמורת תשלום הסכום הנזכר שהקונה מתחייב לשלם למוכר וכו'…, מתחייב המוכר לבצע עבור הקונה את הפעולות הבאות:

א. לבנות ולשלים הבניה של הבנין בו נמצא הממכר וכו'. בהתאם למפרט הטכני.

ב. להעמיד לרשות הקונה את הממכר כשהוא פנוי מחובר לרשתות הביוב, מים, חשמל גז וכו'…

בסעיף 9 ב' נאמר "עיכוב מסירת הדירה מצד המוכר שלא בנסיבות כח עליון וכו'… יחייב המוכר בתשלום 300$ לחודש, החל מחודש הרביעי מיום מועד המסירה המוסכם, דהיינו 24 חודש מיום חתימת החוזה.

בסעיף 15 א. (בסוף החוזה) נאמר כדלהלן: מוסכם בזאת במפורש כי המוכר אינו מקבל על עצמו כלפי הקונה התחייבות או חובה כל שהיא ע"פ החוזה הזה, למעט האמור בסעיף א' (ב') [שהמוכר יגרום וחתימת חוזה חכירה בגין הממכר בין הקונה לבין המנהל תוך 12 חודשים מיום מסירת החזקה בממכר ליד הקונה].

"את מימוש כל זכויות המוכר רשאי לתבוע או להפעיל מר ג. א. תז… מרח' עזה ירושלים כאילו היו שייכות לו מעיקרן.

בסעיף ב' שם נאמר: "מוסכם בין הצדדים כי כל החובות או התחייבויות של המוכר לבעל סעיף 10 (ב') יחול על א., המסכים לכך בחתימתו בחוזה זה ועל הקונה להפנות כל דרישה או תביעה למעט סעיף 10 (ב') אל א. לפי כתובתו…

בסעיף ג'. נאמר מוסכם כי מר מ. ל. ת"ז… יהיה ערב לכל התחייבויותיו של א., לפי חוזה זה הערב מסכים לכך בחתימתו על חזוה זה.

על החוזה חתמו – המוכר: ט. הקונה: פ. א. והערב. ל..

זו דוגמא של חוזה אחד וכמה חוזים נחתמו עם דיירים אחרים עם קצת שינויים.

המבנה נבנה ע"פ המתכונן והקונים הזרימו ושילמו את הכספים שהתחייבו ע"פ החוזה למר א. שנתן להם קבלה על הסכומים. עד שנתגלה סיכסוך בין המוכר למר א. אשר עשה ג"כ דברים וויתורים לקונים, לא לפי כוחו ודעתו של המוכר, ואז המוכר הודיע במכתבים לקונים להפסיק לשלם תשלומים דרך א., אלא דרך המוכר עצמו.

כנראה כמה דיירים בכל זאת המשיכו לשלם תשלומים למר א. שהיו בקשר איתו, ועפ"ז גמר להם הדירה פחות או יותר וגם קיזז להם מהמחיר מה שמגיע להם אם זה ארון מטבח שלא נעשה, אם זה איחור במסירת הדירה, ונתן להם גם קבלות לאחדים מהם שהכל שולם. או שולם כך וכך. מר א. ברח לחו"ל אח"כ נעשה ג"כ הסכם פשרה בין ט. למר מ. ל. הערב אך זה לא יצא לפועל, והיום הדיירים תובעים את מר ט. א. להעביר את הדירה על שמם כפי שהחתום בחוזה, שבתום 12 חודש קבלת החזקה בדירה והוא יעביר להם אותה על שמם במנהל, דבר שלא עשה עד היום וכבר עברו יותר מ-8 שנים.

ב. תובעים ממנו שישלם עבור המעקה.

ג. שכר דירה בגין איחור מסירת הדירה בזמנה.

ד. מעלית.

ה. פיצוי בגין הפרת חוזה.

לדבריהם הם העבירו את התשלומים למר א. כפי שנהגו והתחייבו בחוזה.

לעומתם טוען מר ט. שהוא מוכן להעביר להם הדירה על שמם, אך שיוכיחו מה ששילמו לו. עד יום שהודיע להם שלא ישלמו יותר, דהיינו מ. 24.3.87, וישלמו לו את היתרה בלי קיזוזים, כי ההתחייבות של א. כלפיהם הוא לבצע הבניה ואין רשות לו לקזז ע"ח המוכר. ע"כ פירוט העובדות בקצרה.

ותחילה נאמר שמכל המסמכים והחוזים מתבררים הדברים כדלהלן:

בעל המגרש שהוא גם מוכר הדירות מר ט., אם הוא המוכר, כפי שמצויין, הקונים צריכים לשלם התשלומים אליו ע"פ הדין בלבד, כי לא נאמר אחרת.

מר א. הוא שלוחו של המוכר בשכר, וכנראה שכר הגון, בזה שהיה מוכן עד כדי כך להכנס בכל התחייבויות של המוכר כלפי הקונים, מלבד סעיף 10 להסכם דהיינו ההעברה בטבו, שזה יעשה ע"י המוכר כי הוא בעל המגרש, והמעניין שהקונים הסכימו לזה ופטרו את המוכר מכל התחייבויותיו בחוזה, אך קיבלו, ערבותו של אדם נוסף, מר ל. על התחייבויותיו של מר א. שקיבל על עצמו כל התחייבויותיו של המוכר.

נכון ג"כ שמר ל. הערב התחייב ונהיה ערב גם כלפי מר ט., שמר א. יעמוד בכל התחייבויותיו למר ט. ע"פ ההסכם הראשון, בעיסקא ובחוזה עם הקונים והיה גם ערב להם.

מכאן שהערב הוא הן כלפי מר ט. לגבי התחייבות של מר א., הן כלפי הקונים לגבי התחייבות א. לקונים, שהסכים להכנס ולקחת על עצמו כל התחייבות המוכר אליהם.

"רשאי המשלח להפסיק שליחותו של שלוחו, ומאותו רגע אינו שלוחו יותר ואפילו הרשהו ע"פ הרשאה ובעדים"

לפ"ז הגם שהייתה תקופה שהקונים העבירו כספים למר א. כשליח, הן של הקונים והן של המוכר, מ"מ מיום שהודיע להם מר ט. במכתב להפסיק להעביר לו כספים ומפסיק להיות שלוחו, ודאי שרשאי המוכר המשלח לעשות כן, ולהפסיק שליחותו. הגם שיש להבין את הקונים שהיות וכל התחייבות של המוכר לגבי בנין דירתם נכנס השליח הזה, שהוא כאן מר א., ואם לא ישלמו לו הוא לא יקיים את התחייבותו, אבל הם הפסידו עצמם שלא דאגו בחוזה שלפחות יכתב שתמורת הסכמתם שמר א. יבצע את התחייבויות המוכר, תמורת זה ישלמו אך ורק לו כל כסף שמחוייבים ע"פ החוזה, וזה לא עשו וא"כ הפסידו ויש להם לתבוע את הערב שנכנס תחתיו שהוא מר ל. בלבד, ואפילו לא את המוכר, וזה דבר פשוט.

לפ"ז מה שכתב הרה"ג ש. פישר שליט"א בנימוקיו בסעיף א'. שע"פ השו"ע בסי' קכ"ב סעיף ד' דכל זמן שלא יברר המשלח, יכול המוחזק לומר ולטעון שהתנה עמו בין לתקן ובין לעוות דהמוציא מחבירו עליו הראיה, וכאן פשוט הוא דהדיירים נחשבים למוחזקים.

הנה כל זה בנעשתה הפעולה ע"י השליח שעדיין שלוחו של המשלח, ואח"כ יש ויכוח אם רק לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, אבל אם לפני הפעולה של השליחות, המשלח הפסיקו לשליח, וביטל שליחותו ולדבר זה הוא רשאי ויכול, כמבואר שם בסעיף ב' ובש"ך שם, א"כ כאן בנידון מהרגע שהודיע לדיירים שא. אינו שלוחו יותר, אינו יכול השליח לוותר או לקזז, שזה לעוות גמור. ואפילו לתקוני לא יכול דהוא כבר לא שלוחו.

והנה הרה"ג כתב דבריו כנראה שעל פי הנראה א. הוא שותף מלא, והדירות 14/24 שייכות לו. ולענ"ד אני סבור שא. הוא רק שליח בשכר ולא שותף גם מלשונות השטר לא נראה שהוא שותף.

ומדברי הרה"ג נ.ז. גולדברג שליט"א נראה שהוא מסכים שא. לא שותף אלא שליח, מ"מ כיון שמשלח עשה שליח למכור לו חפץ, והלוקח שילם לשליח ונאנסו המעות ביד השליח, או שידע הקונה שהשליח לא מסר המעות למשלח פטור הלוקח. ואינו יכול לחזור בו המשלח כיון שבזה שמקבל המעות קנה הלוקח המקח.

גם בזה יש לעיין שהרי בכסף הראשון שקיבל השליח ועשה פעולת קנין הממכר, ודאי לזה עשאו שליח, אבל התשלומים שאח"כ משלם הלוקח לפי מה שקבעו, יכול בהחלט להפסיק שליחותו ולהודיע ללוקח שמכאן ולהבא תעבור לי היתרה באופן ישיר, או ע"י שליח אחר, ומדוע זה שונה מהרשה אותו בהרשאה או בעדים, שיכול לבטל שליחותו זו כמבואר שם בחו"מ סי' קכ"ב סעיף ב'. וכאן בזה הדיון אצלנו.

גם מה שכתב הגאון שמה שקיזז א. לא עיות בכך, שהרי ויתר תשלום שהמוכר חייב לקונים בעצמו, כל זה ג"כ ניחה לפני שביטל שליחותו של א., אבל מזמן שביטל שליחותו איך יכול לבוא ולוותר או לקזז דבר שאינו שלו, ולטענת המשלח אינו שלוחו יותר.

באשר לנאמנותם של הקונים כמה נתנו למר א., נכון שנאמנים אבל שוב זה רק עד לתאריך שהודיעם שמפסיק את שליחותו של א., ולא מתאריך זה שכלל לא נאמנים אפילו באישורו של א. שהרי אינו שליחו יותר.

"המוכר יכול לחזור ולבטל את השליחות, על חלק שלא נעשה ולא קיבל עדיין מיד הקונים – השליח צריך הרשאה, שע"פ בא לגבות או עדים"

ומה שהמוכר יכול לחזור ולבטל את השליחות על חלק שלא נעשה ולא קיבל מיד הקונים כסף זה, לכאורה פשוט כמבואר בשו"ע חו"מ סי' קכ"ב סעיף ב' וז"ל השו"ע "העושה שליח בעדים להביא לו מה שיש לו אצל פלוני, וביטל השליחות קודם שיתן זה לשליח ולא ידע הנתבע בביטול, ונתן לשליח ונאבדו פטור הנתבע". ודברי השו"ע איירי אפי' בשעשה השליח בעדים ג"כ מהני ביטול, לפחות מעת שנודע לנתבע על הביטול. וכתב הש"ך שם בס"ק ז' וז"ל: וכתב הסמ"ע בשם הב"י וד"מ דאף דידע השליח שביטל, אם הנתבע לא ידע פטור הנתבע מן האחריות לדעת הרי"ף והרמב"ם, וכו'… וכתב הש"ך ולהענ"ד דהב"י והד"מ לא כתבו כן רק בבא בהרשאה, ומטעם שכתב הרמב"ם והמחבר לקמן סעיף ג', שהרי זה אומר תן לי מה שבידך וזאת הרשאתי לכך פטור הנתבע, שהרי בהרשאתו נתן. אבל בליכא הרשאה ביד השליח, לא שייך האי טעמא, וליכא למפטריה לנתבע אלא מטעם חזקה שבעל הבית עומד בדיבורו, וכיון שידע השליח שביטלו המשלח איבטלה לה חזקה, ואינו שליח יותר. וזה שנתן לו שלא ע"פ הרשאה חייב ודוק. ע"כ.

הרי בנידון דידן שאין שום הרשאה ביד השליח מר א., לא רק משעה ששלח מכתב לקונים, אלא מלפני כן מרגע שהשליח הזה מר א. ידע שאין רצונו של המשלח שיתנו לו כספים, ולאו שלוחו אם המשיכו לתת, מאותו זמן הם חייבים, ודבר זה כמובן הם יודעים.

ומדינא חייבים לתת כל התשלומים שוב למוכר שע"פ החוזה חייבים לו בלבד. ולפחות מרגע שידעו שאין רצונו של המוכר שיעבור דרך א. כספו שחייבים לו ע"פ הדין, הגם שא. נכנס תחת המוכר בכל התחייבויות המוכר כלפיהם, אין בכך הצדקה ע"פ הדין לשלם כסף שמגיע למוכר ע"פ החוזה והדין.

"גם אם יש הרשאה ביד השליח עדיין, יכול המשלחו לבטלו ומרגע שידע הקונה שביטלו לשליח הוא בטל, ואסור לתת בידו כספו או דברים של המשלח"

ואפילו אם יחשב סעיף 15 מהחוזה עם הקונה פ. א., שמר א. כמורשה בכתב לגבות חובותיו מהלקוחות של בעל הבית המוכר, שהרי נאמר "את מימוש כל זכויות המוכר רשאי לתבוע, או להפעיל מר א. וכו'… כאילו היו שייכות לו מעיקרן". הרי שהרשהו בפירוש לגבות חובותיו, מ"מ זה פוטר הקונים מסכומים שישלמו למר א. השליח, אחרי שידע מר א. שאין רצונו של המוכר שיהיה יותר שלוחו, ועדיין הקונים לא ידעו מאי רצונו של המוכר על הביטול אז יכולים לטעון כי הרשאה בידו, ועפ"ז שילמנו, אבל מרגע שהודיעם, גם אם יש הרשאה בידו של השליח, רשאי המשלח לבטל השליחות יחד עם ההרשאה, וכנ"ל בש"ע סי' קכ"ב סעיף ב' ובש"ך שם.

אולם זה ביחס למר פ. שאכן נכתבה פיסקה זו בחוזה שלו, אבל אותם דיירים שנשמטה פיסקה הנ"ל שמר א. רשאי לממש ולתבוע את זכויות המוכר מהקונים כאילו היו שלו, וישנם כאלה, הם חייבים למוכר כל הכספים שהעבירו לידי מר א. מרגע שהשליח ידע על ביטול שליחותו, וכנ"ל בש"ך.

"גם אם יש ביד השליח משכון על התחייבות המשלח, המשלח יכול לבטל שליחותו ואסור לגבות חובות המשלח גם לצורך חובותיו מהמשלח, או למכור המשכון"

ויתרה מזו כתב הש"ך בחו"מ בסי' ע"ג ס"ק נ"ב. על הדין בשו"ע: מי שיש בידו משכון מחבירו וכשהגיע הזמן א"ל צא ומוכרו, והלך ומכרו, ואחר כך בא הלוה לבטל המכר ואמר שלא כיון אלא לדחותו, אין בדבריו כלום והמכר קיים. והוסיף הרמ"א דכל זמן שלא מכרו יכול לחזור בו ולומר שלא ימכרנו, והוא מתשובת הרשב"א סי' אלף י'.

וכתב הש"ך "אף שכתב לו אם לא פרעתיך לזמן פלוני יהא לך רשות למכור, וקנה בקנין ע"ז, יכול לחזור בו ולמחות, ואם מכרו אחרי שמיחה בו מכרו בטל ע"ש.

הרי אפילו אם היה בנין זה ביד השליח א. כמשכון על הוצאותיו בבניה מר ט. בעל המגרש יכול למחות בו ולעכב המכירה, ואם ימכור המכר בטל, כ"ש שאין כאן שום משכון ביד א. הקבלן המשנה, ורק העברת הכספים על ידו שהעבירו לו הקונים, ודבר זה ודאי יכול לעכב המוכר שלא יעברו תחת ידו. ולפ"ז אף אם היה כתוב בחוזה מפורש שא. יכול לקבל הכסף לידו מיד הקונים. המשלח יכול לבטל את שליחותו, וכ"ש שלא מינה אותו בכתב לדבר זה, שיכול לחזור.

"שליח בשכר אי דינו כפועל או כקבלן לענין חזרה, ועשו קנין על השליחות"

אך מה שיש לעיין הוא, מכיון שהשליח כאן הוא שליח בשכר דינו כפועל או כקבלן לענין חזרה, ונתבאר בשולחן ערוך חו"מ סי' של"ג סעיף ב' דאם התחיל הפועל במלאכה וכ"ש שעשו קנין אין בעל הבית יכול לחזור בו, וכאן הרי עשו קנין המוכר עם קבלן המשנה, שהוא שלוחו בשכר שאז דינו כפועל, וא"כ אינו יכול לחזור בו בעל הבית ואם חוזר נותן לו שכרו כפועל בטל, ואם מוצא להשכיר עצמו בפחות, נותן לו ההפרש. מ"מ כל זה לא נוגע שבעל הבית יכול לחזור לכו"ע, ולומר לפועל שהוא גם שלוחו לדבר זה איני רוצה שתהיה יותר שלוחי לקבל הכסף מיד הקונים, ומה שמגיע למר א. מחזרתו של בעל הבית יקבל כפועל בטל.

כך שהחזרה חזרה ונפסקה השליחות של מר א. מהרגע שהשליח ידע עליה וכנ"ל.

מסקנת הדברים

לאור האמור צודק המוכר ובא כוחו, שמי ששילם למר א. עד התאריך 24.3.87 מועד שהודיע לכל דייר שיפסיק להעביר הכספים למר א. ושילמו מלא התשלום, חייב המוכר ללא דיחוי להעביר לו הדירה על שמו וכפי שהתחייב במנהל ע"פ החוזה. ואותם שעדיין לא שילמו את מלא הסכום של הדירה עד לתאריך הנ"ל, ושהודיעם להפסיק לשלם למר א. צריכים לשלם הסכומים שחייבים למוכר. באשר למעלית, מעקה, ופיצויים על איחור מסירת הדירה, שיש לקונים נגד המוכר ע"פ החוזה רשאים הם לתבוע ממר א. או אם הוא איננו כאן מהערב מר ל. שנכנס תחתיו כי על זה הסכימו וחתמו בחוזה. והיה מקום לומר מכיון שהמוכר בעל המגרש הפסיק שליחותו של מר א. הוי אומר שמודה שהוא המשלח, והוא החייב בכל החיובים כלפי הקונים כי אינו יכול לתפוס החבל משני הצדדים שמצד אחד הוא המשלח והמוכר, ומצד שני כל התחייבויותיו ישארו על השליח שהפסיק שליחותו, וא"כ אין מקום לתבוע כלל הערב מר ל. כי הערבות מותנות כל זמן שמר א. הוא שלוחו של המשלח וא"כ אין מקום לקונים לתבוע כלל הערב, אלא המוכר בלבד.

"הפסקת השליחות ע"י המשלח, לא פוטרת התחייבות שהשליח לקח על עצמו ע"פ החוזה כלפי הקונים"

אולם י"ל דהמשלח יכול לומר הפסקתי את שליחותו של מר א. רק לגבי זה שלא יעבירו לו הקונים הכסף דרכו למוכר אבל באשר לכל התחייבויותיו שקיבל על עצמו כלפי, הקונים אני לא פוטר אותו מכך, שהרי קיבל התחייבות זו על עצמו תמורת שכרו, והמוכר אומר לדידי קיבל שכרו. והנה לא מר א. דאג ולא הקונים דאגו שיכתב המשלח לא יכול לפסיק את שליחותו, מהעברת הכספים דרכו.

"ע"פ ההסכם תובעים את הערב, ואם אין לו חוזרים על המוכר"

ולפ"ז ע"פ הדין רשאים לתבוע הערב מר ל. ואם אין לו חוזרים על המוכר שהוא המתחייב הראשון כלפי הקונים בכל הפרטים.

מכיון שבחוזה נאמר כי המוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו באמצעות מר א., א"כ ישנה הודאת בעל דין של המוכר שאכן יש לו התחייבויות כלפי הקונים, ואם מר א. או הערב מר ל. אינם יכולים למלאות התחייבות זו, התחייבותו של המוכר עצמו קיימת. כפי שלשון השטר מורה, ובזה לא ויתרו לו ורק הסכימו שאת התחייבות זו תעשה ע"י פלוני או הערב שלו, ואם לא יקיימו ודאי שלא ויתרו על התחייבותו של המוכר, וע"כ מכיון שהם מוחזקים בכסף היינו ביתרה שחייבים להעביר למוכר מיום שהפסיק שליחותו של א., מכסף זה רשאים לשלם המעלית והמעקה ושאר התחייבות של הערב, והמוכר כלפיהם. ובאם תשאר יתרה עליהם להעבירה למוכר, ובמידה ואין יתרה כזו, כי אז המוכר עליו להעביר ללא דיחוי הדירה על שמם במנהל כפי שהתחייב בחוזה.

באשר לקיזוזים והוויתורים שעשה מר א. לחלק הקונים, האמת הוא שאם קיזוזים וויתורים אלו "עשה וחישב אותם לפני שהודיע לדיירים על הפסקת שליחותו יתכן מה שעשה עשוי, וכמו שכתב הגר"ש פישר שליט"א אולם אם יתברר שהוויתורים והקיזוזים נעשו אחרי הודעתו של המוכר להפסיק לשלם למר א., ודאי שוויתורים אלו לאו כלום כי אין אדם יכול לוותר על דבר שאינו שלו, וכנ"ל.

אך אחרי העיון בסעיף 10 בחוזה בסעיף קטן ב' נאמר, "מותנה ומוסכם במפורש כי המוכר יצא ידי חובתו כלפי הקונה, בכך שיגרום לחתימת חוזה חכירה בגין הממכר בין הקונה לבין המנהל תוך 12 חודשים, מיום מסירת החזקה בממכר ליד הקונה.

והנה לא הותנה שרק אם הקונה מילא אחרי התחייבויותיו בתשלומים וכדומה, אלא בכפוף למסירת החזקה בממכר ליד הקונה. ודבר זה נעשה ע"י המוכר ונמסר הממכר כבר מספר שנים לידם ומחזיקים בו. והמוכר לא כתב שזה בכפוף למלא התשלום, לפ"ז חייב המוכר לאלתר וללא דיחוי להעביר הנכס והדירות במנהל ע"ש הקונים, במידה ולא יעשה זאת תוך שבועיים, ביה"ד ישקול לחייבו בפיצויים על איחור זה, מיום שהיה מחוייב ע"פ הדין והחוזה.

וזאת למרות שישנם אולי כאלו שעדיין חייבים בתשלומים מסויימים שהעבירו למר א. גם לאחר שהמשלח הפסיק שליחותו, לאחר הקיזוזים שהגיעו להם על פי החוזה וע"פ הדין. וכנ"ל.

היום יום כ"ו תשרי תשנ"ד

מסעוד בן לא"א ר' דוד בר עזיזה זצ"ל אלחדד ס"ט

תשובתו של הרה"ג הרב שלמה פישר שליט"א בענין הנ"ל

לאחר העיון בחומר שבתיק נראה כי הצדק עם התובעים וכן טענות ב"כ הנתבע מ. ט. אין בהם ממש. ונדון מקודם בתיקו של מר פ. שבהסכם שלו מפורש כי מר וו. מוסמך לקבל את התשלומים, וכל הדיון הוא רק על הקיזוזים והויתורים שעשה וטוען ב"כ הנתבע כי א. לא היה אלא שליח, וחל עליו הכלל של לתקוני שדרתיך ולא לעוותי וזה אינו מכמה טעמים.

א. מפורש בשו"ע סי' קפ"ב ס"ד דכל זמן שלא יברר המשלח יכול המוחזק לטעון שהתנה עמו בן לתקן ובין לעוות, דהממע"ה וכאן פשוט הוא דהדיירים נחשבים מוחזקים כמו שיבואר להלן.

ב. ב"כ הנתבע ציטט בעצמו לשון החוזה כי המוכר ימלא אחר כל התחייבויותיו באמצעות מר א. אם כן, ההתחייבויות הם של מר ט. והואיל וכך הרי אפי' אם נניח לא. לא היה מוסמך לעשות קיזוזים וויתורים חייב מעכשיו מר ט. בעצמו לעשותם (ואה"נ דלפי טעם זה יש מקום לליבונים ובירורים בפרטי הקיזוזים והויתורים).

ג. במידה שהדירה היא מאותן 14 הדירות שמחירן היה מיועד למר א. (אפי' אם לא נקבל את מה שהוכיח בצדק מר ר. בטענות שמתוך התיק שלגבי אותן 14 הדירות הדבר ברור שהיו שייכות למר א. והוא המוכרן, עכ"פ ודאי שאין שום נפקותא ממה שעשה קיזוזים וויתורים, שהרי התשלומים הם שלו ומה שפיחת פיחת לו.

ד. מכל ההתנהגות ומהלך הענינים לאורך כל הזמן עולה ברור לכה"פ היה למר א. מעמד של נושא ונותן בתוך הבית.

ה. ברור ופשוט הוא שמר א. לא היה שליח בעלמא אלא שותף. וכבר ציטט ב"כ הנתבע בעצמו את לשון הש"ך בג' ע"ז ס"ק י"ט דבשותף לא אמרינן לתקוני שדרתיך ולא לעוותי, (אף הבית מאיר ס"ס פ"ז מסכים עם הש"ך בוויתורים כאלה שבנ"ד שם מחמת העסק ולא פיקפק אלא במחל סתם בכדי, עיין שם הטעם בהגהות אמרי ברוך כחו"מ שם.

דבר זה למר א. שהיה שותף ולא שליח בעלמא מוכח א. מעצם חתימתו יחד עם ט. על החוזים. ב. כי כך עולה לפי הודאת ב"כ הנתבע בעצמו מתוך מסמך 2 היינו ההסכם בין מר ט. למר א. ומה שב"כ הנתבע טוען כי אין התובעים יכולים להסתמך על זה כי ההסכם עם א. נעשה מבלי להודות בחוב ולצורכי פשרה בלבד, אומנם כן הוא, כי א"א להסתמך על זה מצד דין הודאת בע"ד אבל סוף סוף יש לראות בזה אומדנא דמוכח טובא לצדקת דברי התובעים. ולדעת הרבה פוסקים מהני אומדנא דמוכח אפי' להוציא ממון (עיין נתיבות המשפט סי' מ"ו ס"ק ח' ובסי' רצ"ב ס"ק א' ועוד). וכל שכן כאן שהוא להחזיק דזה פשוט דהדיירים שכבר החזיקו בדירותיהם ודרים שם כבר הרבה שנים נחשבים מוחזקים, אע"פ שלא נרשמו עדיין הדירות על שמם בטאבו.

ומהאי טעמא גופא בטלים דברי הנתבע שלא היה מר א. מוסמך לקבל כספים מהקונים, חוץ מאצל פ. שכבר כתב הנה"מ ס"ס קצ"א וז"ל, שכתב המהרי"ט דחזקה שאינו מניחו לירד להשדה עד שנותן דמים, והנה"מ שם מסיים וז"ל מי יבא אחר דבריו לסתור הסברא שכתב ע"ש.

וע"ע במהרשד"ם חו"מ סי' קי"ב וז"ל אין לך יוצא מדרך העולם מאדם שיש לו שטר חוב, ועל חבירו מסך גדול ושותק ומניח הדבר כל כך זמן עכ"ל.

וכיוצא בזה כתב הפ"ת סי' צ"א ס"ק ד' כשם ח"ס וז"ל אחר שכבר עבר זמן רב ולא הזכיר כלום אינו נאמן ואפי' בשבועה לא יטול עכ"ל.

ובנוגע למש"כ הפ"ת בסי' קפ"ה ס"ק ב' ובסי' רצ"א ס"ק ט"ז בשם המשאת בנימין, שהביא מתשובות הגאונים כבר העיר בשו"ת תורת מרדכי סי' רי"א וז"ל תמיהני מאוד על המשאת בנימין שהעתיק דברי תשובות הגאונים שלא ככתוב שם ועי"ז נתן מכשול למעיין וכו'. והמשאת בנימין הוסיף דברים בתשובות הגאונים שלא נזכר שם כלל וכו' ואין כאן שום צ"ע עכ"ל ודבריו ברורים למעיין שם.

ומה שטען ב"כ הנתבע וז"ל שחוזהו של פ. נחתם ב-4.2.82 קודם לכל החוזים. והמוכר כדי להמנע מספק שעלול להתעורר דאג לשינוי הנוסח אצל שאר הדיירים, ומכלל ההן המוגבל של פ. אפשר ללמוד על הלאו אצל שאר הדיירים עכ"ל, אדרבה אם באמת הנוסח היה מחושב ומדוקדק למה סתם הדברים ולא פירש להדיא בשאר החוזים, שהכספים יש להעביר אך ורק ישר אליו ולא למר א., ולא עוד אלא שסבר וקיבל כל הזמן ושתק, ועד שנת 87 לא עורר על כך כלל.

ויפה כתבו התובעים משפחת ק. במכתבם לתיק ביה"ד וז"ל "הקנוניא כהגדרתם של הרב ו. עולה לא מהשכנים אלא מהסכמות של מר ט. וכו'.

סוף דבר כל התשלומים ששולמו על ידי הקונים למר א. הרי הם כאילו שולמו ישר למר ט. ואף על אותם הסכומים שהם טוענים ברי שפרענו ואילו הוא טוען לא נפרעתי, חל הדין. שבשו"ע סי' נ"ט בלוה טוען ברי שפרעתי, ומלוה אומר איני יודע אם נפרעתי, שפטור הלוה.

והואיל וכך, מר ט. חייב להעביר מיד בטאבו על שם הקונים את הדירות שכאמור שייכות להם והם מוחזקין בהן.

ובנוגע לתביעות ודרישות שיש לכל אחד ואחד מהדיירים נגד המוכר, יש לדון בהן בדיונים מיוחדים.

ירושלים תמוז תשנ"ב

שלמה פישר דיין

תשובתו של הגאון הרב ז. נ. גולדברג שליט"א

ראיתי מה שכתב הגר"ש פישר שליט"א לחייב את הנתבע להעביר בטאבו על שם הקונים והנני מסכים איתו, ואוסיף בזה רק כמה הערות.

א. מה שנפסק בשו"ע חו"מ סי' קכ"א סעיף א' שלח לו חובו או פקדונו על ידי שליח, אם אמר לו המלוה לשלחו על ידו ונאבדו פטור, אפי' לא אמר לו פה אל פה אלא ששלח לו מכתב שלח לי ע"י פלוני, ושלחם על ידו ונאבדו פטור. ושם בהלכה ט' בד"א בשעשאו שליח להביא את שלו, אבל אם לא עשאו שליח אלא שאמר לו הלוה או הנפקד תוליך לפלוני מעותיו שבידי וכו'. והשליח אמר נאנסו או מסרתי למלוה, ישבע המלוה בנקיטת חפץ שלא קיבלם ויגבה חובו מהלוה ע"כ. ונראה לענ"ד שהשולח שליח למכור חפץ והלוקח מהשליח שילם לשליח מסתבר שפטור הלוקח גם אם ידע שהוא שליח, ושהמעות נאנסו ביד השליח או שלא מסר השליח המעות למשלח בזה הלוקח פטור. שלא משתמיט בכל סי' קפ"ה שמדובר בדיני סרסור ולא הוזכר דין כזה, שאם הסרסור מכר חפץ משלחו, וקבל מעות ונאבדו המעות שיתחייב הלוקח לשלם, אלא כל ששולח את הסרסור למכור הרי זה כאילו עשאו שליח לקבל המעות, ורק בשליח ששלח הלוה ליתן המעות בזה אינו נפטר אבל במשלם לסרסור זכות הוא למוכר שכזה שמקבל המעות קנה, וביותר שעל ידי תשלום המעות קנה הלוקח את המקח ואינו יכול לחזור בו.

הערה ב. גם שקוזזו תשלומים בהסכם עם א. נראה שאין כאן עיות ממר א. שהרי וויתר תשלום שהמוכר חייב לקונים עבור התשלום שהם חייבים למוכר, והרי זה ככל הבניה שבנה עבור הקונים, וקיבל תשלום עבור זה, ואם יטען המוכר שעיוות ולא קיבל מחיר הראוי, עליו להוכיח כך שהתשלום שהיה חייב הוא פחות ממה שהוא חייב לקונים.

הערה ג. אם הקונה אומר שילמתי והמוכר אומר איני יודע הנה אף שהנתיבות בסי' קצ"א ס"ק ג' כתב שנחשב המוכר למוחזק, כיון שאם לא שילם המקח בטל ולכן המוכר מוחזק, מ"מ נראה שגם בזה נאמן הלוקח והרי זה דומה למוציא הוצאות עבור השני ברשות, שנאמן לומר כמה הוא ובתוס' כתובות ב' ע"א ד"ה ישבע מבואר שכך הוא מעיקר הדין שמשלם ורק מדרבנן צריך לישבע, ובהכרח שכל שאמר לו להוציא נאמן המוציא לומר כן, וא"כ גם בנידון דידן ששלח לו לבנות הבתים, הרי כשולח שליח וסרסור למכור, שיכולים הקונים ליתן המעות לסרסור ונאמנים ג"כ לומר כמה נתנו, כן נראה לענ"ד ולכן יש לחייב הנתבע, אכן לענין זה שטוען פרעתי היה נראה שחייב התובע שבועה.

ז. נ. גולדברג

"הערתו של הגאון הרב שלמה פישר שליט"א על מה שכתבתי"

ראיתי דברי הגר"מ אלחדד שליט"א. והנה גם הוא מסכים לפסק הדין מיום ט"ו כסלו תשנ"ג כי על מ. ט. להעביר מיד את הדירות שברח' ….. ירושלים על שם הדיירים במנהל מקרקעי ישראל.

והשגתו על דברי היא אך ורק בנוגע לתשלומים והקיזוזים.

א. והנה כבר הרגיש כת"ר בעצמו שהוא דבר מוזר ומשונה שלפי העולה מן החוזה יטול ט. כל הזכויות, ואילו א. כל ההתחבויות, אלא שכת"ר טוען שהלקוחות אינהו דמפסידו אנפשייהו. ומסברא אין הדברים כך, אלא זה גופא מהוה אומדנא דמוכח טובא שלא זו היא הכוונה.

ב. אפילו אי יהיבנא ליה לכת"ר, דא. ראוי רק שליח הנה מה שכתב דמשום כך יש כח ביד המשלח לבטל השליחות וכמבואר בשו"ע סי' קכ"ב ס"ב, ובש"ך שם דבליכא הרשאה ביד השליח ליכא למפטריה להנתבע אפילו אם לא ידע מן הביטול וכו'. הנה במקור הדין, ברא"ש פ' הגוזל קמא מפורש דהאי ביטול צ"ל בפני עדים, ומר ט. לא הביא כלל עדים שביטל השליחות בפניהם, והלקוחות צווחים כברוביא שלא נודע להם מביטול השליחות.

ג. ושוב, אפילו אם נניח שא. לא היה שותף אכתי ודאי אין לחשבו שליח בעלמא. אלא הוא בדרגא של נושא ונותן בתוך הבית (עיין ש"ך סי' ע"ב ס"ק קל"ו, וסמ"ע שם סקצ"ח ובסי' ק"כ סקי"ב), שהרי מסר בידו ניהול כל המכירות והענינים, והרי כך מנהג כל העולם שלא משלמים התשלומים ישירות להקבלן הראשי אלא לפקידיו. והם הכותבים את השוברים ולא יעלה על הדעת שיוכל לבא ולטעון בטלתי השליחות.

וע"ע נת"מ בסי' קכ"ב סק"מ מה שחילק דהיכא דשייך למייתי ליה מדין ערב לא מהני ביטול עשה"ט.

שלמה פישר

תשובתי בקצרה

פשוט הוא דלא איברו סהדי אלא לשקרי, חוץ מאותם מקומות שהם לעדי קיום כמו קידושין וגירושין, אבל כאן מה שצריך עדים ע"מ להוכיח כדבריו אם יכחישו התובעים שלא קיבלו המכתב, אך בנידון דידן הדיירים ידעו מהמכתב ולא הכחישו זאת וכמו שכת"ר כותב שצועקים ככרוכיא שלא ידעו, וכל טענתם שלמר א. נתנו והעבירו תמיד דרכו הכספים, ומר ט. לא יכול לבטלו, ולא היא וכמו שכתבנו. שידעו שהמשלח ביטלו לשליח.